Når du ejer fast ejendom, har du sikkert også et kreditforeningslån. Der findes rigtig mange typer lån og det er en jungle at finde netop det lån, der passer til dig.

Hvordan fungerer kreditforeningslån

Det er obligationer der anvendes til lånene i kreditforeningen. Obligationen sælges til investorer i hele verden. De penge der kommer ind fra investorernes køb, er de penge du låner.

Det kalder vi det balancerede princip. I princippet bliver der udstedt nye obligationer, hver gang der optages nye kreditforeningslån. Investorerne har ikke sikkerhed i en eneklt bolig, men har ”bare” obligationen som sikkerhed. Så hele systemet skal falde sammen før investorerne taber penge.

Der skal altså meget til før det går galt. Derfor er der også stor omsættelighed i danske kreditforeningsobligationer og renten er lav.

Hvis en investor f.eks. køber virksomhedsobligation i én virksomhed er renten højere, da investorvurderer en højere risiko end ved kreditforeningsobligationer, hvor det sådan set er hele boligmarkedet der står som sikkerhed.

Forskellige rentetyper

Du kan få lån, hvor renten ændres hver 6. måned, hvert hele år- F1, osv. – helt op til et lån med fast rente i 30 år.

Renten på de forskellige typer lån er meget forskellig. Hvorfor er den det?

Hvem bestemmer kursen på obligationerne

Det er investorerne, der bestemmer prisen og dermed renten på obligationerne. Køber en investor en kreditforeningsobligation med rentetilpasning hvert år, betyder det for investor, at han får sine penge retur hvert år. Er det f.eks. en obligation med fast rente og afdragsfrihed på 10 år, begynder han først at modtage penge om 10 år. De første 10 år modtager investor kun rente.

Jo længere tid der går inden investor modtager sine penge, desto større vurderer han risikoen. Det er jo vanskelige at se 10 år frem i forhold til at se 1 år frem.

Løbetiden på obligationen

Du kan få lån med op til 30 års løbetid i din bolig. Så selv om et lån rentetilpasses hvert år – F1, kan det sagens have en løbetid på 30 år.

Jo større forskellen er på de fast forrentede lån og de variabelt forrentede lån, des større incitament er der til en variabelt rente.

Man kan også få lån med kortere løbetider end 30 år. Man kan faktisk selv bestemme hvilken løbetid man ønsker.

Den faste rente på lånet er ikke den samme ved forskellige løbetider. Er løbetiden 20 år, får investor hurtigere sine penge end ved et lån med 30 års løbetid. Det betyder, at investor accepterer en lavere rente. Denne lavere rente kommer selvfølgelig låntager til gode.

Som renterne er i dag, er den 20 årige faste rente ca. ½ % billigere end 30 års renten. 15 års fast rente er ½ % billigere end 20 års og 10 års er ½ 5 billigere end 15 års renten.

Valg af lån

Så gælder det ved bare om at tage et lån med 10 års løbetid?

Ja, hvis man har råd. Lånet skal jo afvikles over 10 år. Mange vælger 30 års lån, da det er det man realistisk kan afvikle. Lån med kortere løbetid bliver simpelthen for dyre i afdrag, selv om renten er billigere.

Så nu har vi to områder vi skal vurdere: løbetiden og typen af lån.

Er det alt? NEJ der er flere faktorer.

Bidragssatserne

Kreditforeningerne har nogle bidragssatser som de lægger oveni renten. Bidragssatserne bidrager til at dække tab på lån og til overskud i kreditforeningen.

Kreditforeningerne har sat disse satser gevaldig op de sidste år – mange er sat op med over 100%. Godt det ikke er vores madvarer der har så lidt konkurrence, så de kan stige på samme måde.

Især de variabelt forrentede lån har stået for skud. Her kan bidraget ligge op på 1,5 %. For nogle år siden var det 0,6 %.

Undskyldningen er, at kreditforeningerne nok skal konsolidere sig noget mere i forhold til i dag. De variabelt forrentede lån er mere risikable, da kunderne pludselig kan få en høj rente, de ikke kan betale. Med den faste rente kender de da deres rente i hele lånets løbetid. Men de kender ikke bidraget.

Så bidragssatserne skal være med i vores valg af lån. Et højere bidrag på et variabelt forrentet lån betyder jo, at forskellen op til de faste bliver mindre.

Bidragssatserne er det område kreditforeningerne kan konkurrere på. Og her er forskel. Så det er en god ide at søge rundt på markedet efter flere tilbud.

Så det er endnu en faktor, der skal med i overvejelserne.

Flere lån i én bolig

Bidragssatserne er forskellig, alt efter hvor meget du har lånt i forhold til ejendommens værdi. Har du kun lånt 60 % af boligen værdi, får du et billigere bidrag end ved 80 % belåning.

Sjovt nok sker der ikke ændringer på eksisterende lån. Har du lånt 80 % af værdien, kunne du godt forvente en billigere sats, når lånet var ned på 60 %. Du afdrager jo på lånet. Men det sker ikke. Du skal selv gøre opmærksom på det. Skal du have ændret til en lavere bidragssats, vil det typisk betyde en omlægning, der koster 10-15.000 kr.

Har du et hus med store lån i, kan man overveje at have to lån. Ideen er, at det lån der ligger ”længst inde” i boligen har en lavere bidragssats og det yderste en dyrere sats. Man kan så afvikle på det med den sats og have afdragsfrihed på det inderste store lån.

Det har også betydning for valget om man har andre banklån, man med fordel kan afvikle på.

Konklusion

Når du skal optage eller omlægge lån skal du tage mange områder i betragtning for at opnå det bedste resultat:

  • Typer af lån – variabel eller fast rente
  • Løbetiden på dit lån fra 10 til 30 år. Hvad betyder det for valget af rentetype?
  • Bidragssatserne, hvor høj er satsen på den enkelte lån
  • Søge markedet af for de billigste satser på de interessante lån
  • Flere lån i én bolig, bør analyseres

 

Så det er ikke bare et almindelig banklån, hvor det er renten der er afgørende. Nej her er mange faktorer der skal vurderes og kobles sammen.

Og det er jo som regel store lån, hvor der kan spares mange penge over årene ved at træffe de rigtige valg.